不動産投資を勉強し始めたとき、「良いところ」より先に知っておきたかった5つのこと

不動産投資の「良さ」は、探せばいくらでも出てくる

私が31歳のとき、不動産投資に興味を持って本やブログを読み漁った時期がありました。そのとき気づいたのは、不動産投資の「メリット」はどこを見ても書いてあるということです。

家賃収入が毎月入る、ローンを組めばレバレッジが効く、インフレに強い、節税効果がある。どれも間違っていないし、魅力的に聞こえます。でも私が本当に知りたかったのは、むしろ「実際どこが大変なのか」でした。

購入してから気づくのと、買う前に知っておくのでは、準備の質が全然違います。ここでは、私が当時もっと早く理解しておきたかった、不動産投資の「現実的な負担」を5つ挙げておきます。

不動産投資の収益は「入居者がいる前提」で語られることがほとんどです。ところが、入居者が退去すれば当然家賃は入りません。

問題は、家賃が入らなくてもローン返済は続くという点です。空室期間が1か月なのか、3か月なのか、半年なのかで、キャッシュフローは大きく変わります。地方の築古物件だと、入居付けに苦労するケースも珍しくありません。

「満室想定」の利回り計算だけで判断すると、空室リスクを過小評価しがちです。

家賃収入の一部を修繕積立として確保しておくのが基本ですが、実際には「突然」発生するものが多いです。給湯器の故障、雨漏り、排水トラブル、エアコンの不具合など、タイミングはコントロールできません。

新築や築浅ならしばらくは問題ないかもしれませんが、築20年を超えると修繕頻度が上がってきます。月1万円の家賃収入があっても、年に1回15万円の修繕が発生すれば、収支はマイナスです。

修繕リスクを織り込んでおかないと、「思ったより手元に残らない」という状態になりやすいです。

株式やETFは、市場が開いていればすぐに売却できます。一方、不動産は売却までに数か月〜半年かかるのが普通です。

さらに、買い手がつかなければ価格を下げるか、そのまま保有し続けるしかありません。流動性が低いということは、「今すぐ現金化したい」という状況に対応しづらいということです。

ライフプランが変わったとき、急な転勤や介護などで資金が必要になったとき、柔軟に動けないというのは意外と大きなストレスになります。

管理会社に任せれば手間がかからない、というのは半分正しくて半分違います。確かに入居者対応や清掃は任せられますが、重要な判断は最終的にオーナーが行います。

入居審査をどうするか、リフォームの見積もりをどこに頼むか、家賃を下げるかどうか。こうした判断を丸投げにすると、管理会社に都合の良い選択をされる可能性もあります。

「何もしなくていい」わけではなく、「最低限の関与が必要」というのが実態です。

不動産所得は「総合課税」なので、給与所得と合算されて税率が決まります。年収が高い人ほど、家賃収入にかかる税率も高くなります。

減価償却を使えば初期は節税効果がありますが、売却時には譲渡所得税がかかります。短期譲渡(5年以内)だと税率は約39%、長期譲渡でも約20%です。

不動産投資は「節税になる」と言われることもありますが、利益が出れば当然税金もかかる、という当たり前の話です。税制を理解せずに始めると、思ったより手元に残らなかったという結果になりやすいです。

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